Jakarta – Pemerintah tengah mengkaji perpanjangan masa kredit pemilikan rumah (KPR) dari yang semula maksimal 20-25 tahun menjadi hingga 40 tahun.
Gagasan yang didorong oleh Presiden Prabowo Subianto ini bertujuan agar masyarakat berpenghasilan rendah, termasuk buruh, petani, dan nelayan, dapat memiliki hunian sendiri dengan beban cicilan yang lebih ringan daripada biaya sewa bulanan.
Ekonom Senior INDEF, Tauhid Ahmad, menilai skema tenor 40 tahun ini sangat memungkinkan nilai cicilan bulanan ditekan hingga di bawah Rp 1 juta.
Hal ini dianggap krusial bagi masyarakat dengan rentang gaji Rp 3 juta hingga Rp 3,5 juta per bulan agar tetap memiliki daya beli untuk kebutuhan pokok lainnya.
Simulasi Cicilan Rumah Subsidi
Berdasarkan analisis perhitungan dengan asumsi bunga flat 5% (skema subsidi) dan uang muka (down payment) sebesar 1%, berikut adalah estimasi cicilannya:
-
Rumah Seharga Rp 180 Juta: Dengan tenor 40 tahun, cicilan diperkirakan hanya sekitar Rp 800 ribuan per bulan.
-
Rumah Seharga Rp 250 Juta: Jika mengambil tenor yang sama, cicilan berada di kisaran Rp 1,19 juta per bulan.
Sebagai perbandingan, batasan harga rumah subsidi saat ini telah diatur berdasarkan wilayah melalui Keputusan Menteri PUPR Nomor 689/KPTS/M/2023, mulai dari Rp 166 juta untuk wilayah Jawa dan Sumatra, hingga Rp 240 juta untuk wilayah Papua.
Tantangan Usia Produktif dan Risiko Debitur
Meski menawarkan angka cicilan yang menggiurkan, tenor 40 tahun memunculkan kekhawatiran terkait masa produktif debitur. Tauhid Ahmad mengingatkan bahwa bank umumnya memiliki batasan usia saat kredit lunas, biasanya maksimal 60-65 tahun.
"Jika seseorang mengambil KPR 40 tahun, dia harus memulai sejak usia sangat muda, misalnya di bawah 20 tahun atau saat baru diterima sebagai PNS muda. Jika usia saat mengajukan sudah cukup tua, bank akan sulit memberikan persetujuan karena risiko gagal bayar setelah masa pensiun," jelas Tauhid, Kamis (7/5/2026).
KPR 30 Tahun Sudah Mulai Berlaku
Sementara wacana 40 tahun masih dalam tahap pengkajian, pemerintah sebenarnya telah meresmikan aturan KPR tenor 30 tahun per April 2026.
Namun, melalui Keputusan Menteri PKP Nomor 23/KPTS/M/2026, aturan ini baru spesifik diperuntukkan bagi Satuan Rumah Susun (Rusun) melalui skema FLPP.
Aturan terbaru yang berlaku mulai 5 April 2026 tersebut menetapkan:
-
Jangka Waktu: Paling lama 30 tahun.
-
Suku Bunga: Tetap (fixed) sebesar 6% per tahun untuk unit rusun.
Perpanjangan tenor untuk rumah tapak (landed house) diharapkan segera menyusul guna memberikan fleksibilitas bagi masyarakat dalam memilih jenis hunian yang sesuai dengan kemampuan finansial mereka.
Dengan tenor 30 tahun saja, cicilan rumah subsidi sejatinya sudah bisa menyentuh angka di bawah Rp 1 juta per bulan, asalkan didukung dengan suku bunga yang tetap dan rendah.
Editor : Iwan Arfianto